Déficit Foncier ou LMNP ? Lorsqu’on réalise un investissement immobilier dans l’ancien qui nécessite des travaux de rénovation, plusieurs choix s’offrent à nous. Ces choix comprennent notamment le LMNP ou le Déficit Foncier. Bien évidemment, il existe d’autres dispositifs destinés à l’investissement immobilier ancien avec travaux. Ces dispositifs sont la loi Malraux et la loi sur les Monuments Historiques. Néanmoins, ces derniers sont relativement rares et souvent à des prix beaucoup trop élevés, en incohérence avec le marché immobilier local. Quel est le dispositif le plus intéressant ? A qui s’adresse le LMNP ? Dans quel cas choisir le dispositif du Déficit Foncier ? Tant de questions que nous allons développer dans la suite de l’article.

Déficit Foncier ou LMNP : investir dans l’immobilier ancien rénové

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Qu’est ce que le Déficit foncier ?

Le Déficit Foncier est un dispositif qui a pour principe l’acquisition d’un bien immobilier qui nécessite des travaux de rénovation conséquents. Ce sont ces travaux de rénovation qui vont être important lors d’un investissement via ce dispositif. En effet, vous allez pourvoir déduire cette enveloppe travaux de vos revenus fonciers. Vous pourrez ainsi bénéficier de revenus fonciers nets d’impôt. De plus, si le montant des travaux dépasse le montant de vos revenus fonciers, vous pourrez déduire l’excédent de votre revenu global. Cette déduction est dans la limite de 10 700€, et pendant la durée des travaux. Ainsi, vous bénéficierez d’un double avantage fiscal. En effet, vous allez impacter votre impôt sur vos revenus fonciers mais également l’impôt sur votre revenu global. Néanmoins, vous devrez louer votre bien immobilier nu, pour une durée minimum de 3 ans.

À qui s’adresse le Déficit Foncier ?

Comme vous l’aurez compris, le dispositif du Déficit Foncier s’adresse aux contribuables français qui bénéficie de revenus fonciers. Vous devez donc posséder un patrimoine immobilier aux revenus imposables. Dans le cas où vous n’avez pas de patrimoine immobilier, vous n’aurez que très peu d’intérêt de réaliser un investissement immobilier via ce dispositif. De plus, s’il y a un excédent, ce dernier est déductible de votre revenu global. Ainsi ce dispositif est d’autant plus intéressant si vous avez un impôt assez conséquent.

Les avantages du Déficit Foncier

  • véritable liberté locative
  • réduction de l’impôt sur les revenus fonciers
  • réduction d’impôt sur le revenu global

Qu’est ce que le dispositif LMNP ?

Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un dispositif qui vise à louer un bien immobilier meublé. Pour cela, vous devez respecter une liste de meubles prédéfinis que vous devez mettre à disposition de votre locataire. Le schéma comptable du dispositif LMNP se traduit comme suit :

  • amortissement de votre bien immobilier sur une durée comprise entre 25 ans et 35 ans
  • des travaux de rénovation pour une durée de 8 ans
  • et amortissement des meubles pour une durée de 5 ans

Cet amortissement comptable va créer, la plupart du temps, ce qu’on appel un déficit BIC. Ce déficit BIC est reportable pendant 10 ans et vous permet ainsi de bénéficier de revenus fonciers nets d’impôts. Comme vous l’aurez compris, plus votre bien nécessite des travaux de rénovation importants, plus la durée pendant laquelle vous allez bénéficier de loyers nets d’impôts sera importante. Cela est dû grâce au schéma comptable du LMNP.

À qui s’adresse le dispositif LMNP ?

Le dispositif LMNP s’adresse à tout types d’investisseurs. Néanmoins, il correspond plus particulièrement aux personnes qui souhaitent faire un premier pas dans l’immobilier. Il s’applique également aux personnes qui ne sont pas suffisamment imposés pour réaliser un investissement immobilier via le dispositif Pinel. Il représente également un placement patrimonial idéal pour les expatriés. En effet, les revenus fonciers ne seront pas imposés dans la majorité du temps. Ainsi, le dispositif LMNP est particulièrement avantageux de part l’avantage fiscal qu’il procure.

Les avantages du dispositif LMNP

  • véritable liberté locative
  • loyers nets d’impôts
  • différentes possibilités de gestion : court séjour, colocation, location meublé classique

Nos projets en Déficit Foncier/LMNP

Nous vous avons présentés à travers cet article, la différence entre un investissement via le dispositif du déficit foncier et via le dispositif LMNP lorsqu’on investit dans un bien immobilier ancien rénové. Pour plus de renseignements sur un investissement immobilier dans l’ancien rénové, n’hésitez pas à nous contacter. Acti-Immo Gestion de Patrimoine est un cabinet indépendant spécialisé dans l’immobilier d’investissement. Nous vous accompagnons dans toutes les étapes de votre investissement avec des projets immobiliers sur-mesure.