Déficit Foncier ou LMNP ? Lorsqu’on investit dans un bien immobilier ancien qui nécessite des travaux de rénovation, plusieurs choix s’offrent à nous. Ces choix comprennent notamment le LMNP ou le Déficit Foncier. Bien évidemment, il existe d’autres dispositifs destinés à l’investissement immobilier ancien avec travaux. Ces dispositifs sont la loi Malraux et la loi sur les Monuments Historiques. Cependant, les biens éligibles à ces dispositifs sont relativement rares et souvent à des prix beaucoup trop élevés, en incohérence avec le marché immobilier local.

Les questions à se poser sont donc les suivantes ; Quel est le dispositif le plus intéressant ? A qui s’adresse le LMNP ? Dans quel cas choisir le dispositif du Déficit Foncier ? Tant de questions que nous allons développer dans la suite de l’article. Vous allez voir que, selon votre objectif et votre situation patrimoniale, ces deux dispositifs peuvent être intéressants.

Déficit Foncier ou LMNP : investir dans l’immobilier ancien rénové

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Qu’est ce que le Déficit foncier ?

Le Déficit Foncier est un dispositif qui a pour principe d’acquérir un bien immobilier qui nécessite des travaux de rénovation conséquents. Ce sont ces travaux de rénovation qui vont être important lorsqu’on investit via ce dispositif. En effet, vous allez pourvoir déduire cette enveloppe travaux de vos revenus fonciers. Ainsi, si l’enveloppe travaux couvre l’ensemble de vos revenus fonciers, vous pourrez bénéficier de revenus fonciers nets d’impôt.

De plus, si le montant des travaux dépasse le montant de vos revenus fonciers, vous pourrez déduire l’excédent de votre revenu global. Cette déduction se limite à 10 700€, et est valable uniquement pendant la durée des travaux.

Par conséquent, le Déficit Foncier vous donne accès à un double avantage fiscal. En effet, vous allez impacter les impôts de vos revenus fonciers mais également l’impôt sur votre revenu global.

À qui s’adresse le Déficit Foncier ?

Comme vous l’aurez compris, le dispositif du Déficit Foncier s’adresse principalement aux contribuables français qui ont des revenus fonciers positifs et qui ont un impôt sur le revenu conséquent.

Investir en Déficit Foncier est plus avantageux si vous possédez un patrimoine immobilier dont les revenus sont imposables. Dans le cas où vous n’avez pas de patrimoine immobilier, investir en Déficit Foncier peut être avantageux dans certains cas.

Par exemple, si votre impôt sur le revenu est élevé et que vous souhaitez le diminuer. En effet, le Déficit Foncier peut être une alternative à la loi Pinel.

Cependant, dans la majorité des cas, lorsqu’on compare le Déficit Foncier et le LMNP dans ce type de cas, le LMNP reste tout de même plus intéressant. Effectivement, pour pouvoir bénéficier des avantages du Déficit Foncier, vous aurez l’obligation de louer votre bien en nue pendant 3 ans.

Or, les biens immobiliers nus se louent en générale 20% moins cher que des biens immobiliers meublés. C’est un facteur qui va, de surcroit, impacter la rentabilité de l’opération.

Les avantages du Déficit Foncier

  • véritable liberté locative
  • réduction de l’impôt sur les revenus fonciers
  • réduction d’impôt sur le revenu global
  • investir dans un bien immobilier ancien rénové

Qu’est ce que le dispositif LMNP ?

Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un dispositif intéressant fiscalement, notamment grâce à son schéma comptable. Le schéma comptable du dispositif LMNP se traduit comme suit :

  • amortissement de votre bien immobilier sur une durée comprise entre 25 ans et 35 ans
  • des travaux de rénovation pour une durée de 8 ans
  • et amortissement des meubles pour une durée de 5 ans

Cet amortissement comptable va créer, la plupart du temps, ce qu’on appel un déficit BIC. Ce déficit BIC est reportable pendant 10 ans et vous permet de bénéficier de revenus fonciers nets d’impôts.

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Par conséquent, plus votre bien nécessite des travaux de rénovation importants, plus la durée pendant laquelle vous allez bénéficier de loyers nets d’impôts longtemps. Effectivement, les travaux étant amortissable pendant 8 ans et le déficit reportable, les travaux représentent un levier intéressant de l’investissement.

Les conditions du dispositif LMNP

Pour être éligible au LMNP, vous devrez louer votre bien immobilier meublé. Pour qu’il soit considéré comme meublé, votre bien devra respecter une liste de meubles prédéfinis, que vous devez mettre à disposition de votre locataire. Cette liste regroupe principalement des objets indispensables de la vie quotidienne comme un canapé, un lit, un frigo…

Le dispositif LMNP s’adresse à tout types d’investisseurs. Lorsqu’on souhaite faire un premier pas dans l’immobilier, investir en meublé peut être une stratégie très intéressante. Ce dispositif peut aussi s’appliquer aux personnes qui ne sont pas suffisamment imposés pour investir via le dispositif Pinel. En effet, c’est une façon de ne pas générer de revenus supplémentaires imposés.

Il représente également un placement patrimonial idéal pour les expatriés. En effet, les revenus fonciers ne seront pas imposés dans la majorité des cas.

Investir via le dispositif LMNP permet donc de bénéficier d’un avantage fiscal intéressant, notamment grâce au schéma comptable qui s’applique. C’est aussi grâce à ce schéma comptable qu’investir dans un bien avec travaux en LMNP peut être très avantageux, et comparable avec le Déficit Foncier.

Les avantages du dispositif LMNP

  • véritable liberté locative
  • loyers nets d’impôts
  • différentes possibilités de gestion : court séjour, colocation, location meublé classique
  • fiscalité avantageuse

 

Nous vous avons présentés à travers cet article, la différence entre un investissement en Déficit Foncier et un investissement meublé pour les biens immobiliers avec travaux. Ces deux dispositifs présentent des avantages particulièrement intéressant. Cependant, il n’ont pas forcément le même objectif et répondent à des typologies client différentes.

Pour plus de renseignements sur un investissement immobilier dans l’ancien rénové, n’hésitez pas à nous contacter. Acti-Immo Gestion de Patrimoine est un cabinet indépendant spécialisé dans l’immobilier d’investissement. Nous vous accompagnons dans toutes les étapes de votre investissement avec des projets immobiliers sur-mesure.