Comment optimiser son patrimoine immobilier ?

Optimiser son patrimoine immobilier

Investir dans l'immobilier est sans doute l'une des solutions les plus sûres et les plus rentables en termes d'investissement. Cependant, l'immobilier est un investissement à long terme. Il est possible que certaines lois aient changé ou soient apparues depuis votre acquisition immobilière. Les investisseurs qui ont effectué une acquisition il y a plusieurs années ont souvent la possibilité d'optimiser leur patrimoine immobilier et ainsi gagner en rentabilité.

Le dispositif LMNP

Le premier dispositif intéressant pour optimiser son patrimoine immobilier est le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Passer votre logement en meublé vous permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse grâce au schéma comptable LMNP.

Son principe est simple : louer son bien immobilier meublé. Cependant, votre bien devra respecter une liste de fournitures prédéfinie. Ainsi, votre bien doit être équipé :

• d'une literie avec ses équipements (couette, coussins…)
• d'une cuisine équipée de plaques de cuisson et d'un four (ou four à micro-onde)
• de vaisselle (assiettes, verres…) et ustensiles de cuisine
• d'un réfrigérateur
• d'une table avec des chaises
• du matériel d'entretien ménager
• d'étagères de rangement
• de volets ou rideaux dans les chambres

En contrepartie de cette mise à disposition des meubles à votre locataire, vous bénéficiez d'une fiscalité avantageuse sur vos revenus fonciers. Le schéma comptable du dispositif LMNP vous permet d'amortir votre bien, vos meubles et les travaux de rénovation. Cet amortissement vous donne accès, dans la majorité des cas, à des revenus fonciers non imposés.

Vous pouvez ainsi optimiser votre patrimoine immobilier existant en passant de la location nue à la location meublée.

Le Déficit Foncier

Investir en Déficit Foncier vous permet non seulement d'optimiser votre patrimoine immobilier existant, mais aussi de le développer. Pour cela, vous devez acquérir un nouveau bien immobilier qui nécessite des travaux de rénovation plus ou moins importants.

Le principe est simple. Vous allez pouvoir déduire les travaux de rénovation de votre nouvelle acquisition de vos revenus fonciers actuels. De plus, si le montant des travaux couvre l'ensemble de vos revenus fonciers et qu'il y a un excédent, vous pouvez le déduire de votre revenu global. Cette déduction de votre revenu global est néanmoins limitée à 10 700€ et valable uniquement pendant la durée des travaux.

Plus les travaux de rénovation de votre nouvelle acquisition sont importants, plus ce dispositif s'avère avantageux. En effet, le déficit foncier créé par votre nouvelle acquisition est reportable pendant 10 ans. Plus le déficit est important, plus vous pouvez gommer vos revenus fonciers à long terme. Aussi, plus votre imposition sur le revenu est importante, plus le Déficit Foncier est avantageux au vu de la possibilité de déduire 10 700€ de votre revenu global.

Cependant, pour pouvoir bénéficier des avantages du Déficit Foncier, vous devez louer votre bien nu pour une durée de 3 ans après l'achèvement des travaux. Par la suite, rien ne vous empêche d'optimiser à nouveau votre bien en le passant en location meublée.

Ainsi, investir dans un bien immobilier dans le but de faire du déficit foncier est une stratégie très intéressante pour optimiser et développer son patrimoine immobilier.