Diviser un appartement en plusieurs logements

Diviser un appartement, le processus

De nombreuses sources médiatiques présentent la division d'appartement de manière simplifiée. Bien que les avantages soient réels dans certains contextes, la réalité est bien plus complexe. Diviser un appartement requiert l'analyse de nombreux points essentiels avant de débuter l'aventure.

Les points juridiques

En premier lieu, il est impératif de vérifier dans le règlement de copropriété si la division d'appartement est autorisée. Propriétaire d'un bien au sein d'une copropriété, vous devrez valider que cette division est légale. Procéder sans autorisation peut entraîner des conséquences importantes.

Une fois cet élément validé, il convient de sonder les autres copropriétaires pour avoir leur avis. Même si le règlement l'autorise, certains peuvent être réfractaires et créer des obstacles. Vous devrez discuter de cette division lors de l'assemblée générale.

La division d'un appartement entraîne la modification du règlement de copropriété et des tantièmes. Il est conseillé de préparer un dossier solide et d'échanger avec votre notaire pour analyser tous les éléments constitutifs. Si l'assemblée générale est déjà passée, il faudra convoquer une assemblée générale exceptionnelle, ce qui a un coût à intégrer au budget global.

Les points techniques

Techniquement, on ne peut pas diviser son appartement selon ses seuls souhaits. D'abord, il faut vérifier si la disposition permet une division optimale, en perdant le moins de surface possible pour optimiser la rentabilité.

Le second point technique crucial concerne les évacuations. L'évacuation des toilettes est primordiale, car elle est la plus complexe en raison de la taille requise. Vérifier la possibilité de créer plusieurs toilettes est essentiel. Il faut également analyser les évacuations d'eau des salles d'eau, cuisines et éviers.

Une division requiert la création d'un ou plusieurs nouveaux compteurs. Faites intervenir un électricien et vérifiez avec Enedis que les installations sont possibles. Questions pertinentes : « Puis-je mettre les compteurs dans la copro ? » ou « Dois-je les mettre dans un couloir ? ».

Enfin, attention à l'insonorisation. L'appartement n'a peut-être pas la structure acoustique nécessaire pour que vivre en communauté soit confortable. Pour revendre ou louer, cet élément doit être bien considéré.

Diviser un appartement, les avantages

Diviser un appartement en plusieurs logements peut offrir plusieurs avantages, à condition de prendre en compte tous les points listés précédemment pour en faire un bon investissement locatif.

Les avantages sur le coût de l'opération

En premier lieu, diviser un appartement permet d'avoir plusieurs logements en une seule fois. C'est un avantage majeur pour développer rapidement son patrimoine immobilier. On économise sur les frais de notaire et concentre son énergie sur une seule rénovation au lieu de plusieurs.

Deuxièmement, on optimise la rentabilité locative en créant plusieurs lots. Les loyers générés seront plus importants à équivalence sur plusieurs petites surfaces que sur une seule grande surface. C'est un avantage non négligeable qui impacte le TRI de l'opération.

Enfin, le marché immobilier montre que les petites surfaces ont un prix au m² plus important que les grandes surfaces. En achetant une grande surface et en la divisant, on peut gagner sur le budget global si l'achat initial est au bon prix.

Les avantages fiscaux

Division rime avec travaux. Or, réaliser des travaux en immobilier permet de bénéficier d'avantages fiscaux.

La première possibilité est le déficit foncier. Ce dispositif consiste à acquérir un bien immobilier nécessitant des rénovations importantes. On déduit ensuite le montant des travaux de son revenu global, dans la limite de 10 700€ et pendant la durée des travaux. Selon votre taux marginal d'imposition, une réduction d'impôt sur le revenu s'en suit. S'il reste un excédent, on peut le déduire de ses revenus fonciers positifs pendant les 10 années suivantes. Ce dispositif offre un double avantage fiscal.

La deuxième possibilité est la location meublée. Le dispositif LMNP offre un schéma comptable avantageux. On peut amortir le bien immobilier, les meubles et les éventuels travaux de rénovation. Grâce aux travaux, on génère des revenus immobiliers non imposés pendant plusieurs années.

Conclusion

Diviser un appartement peut être très intéressant, mais il faut être vigilant et prendre en compte tous les points détaillés.